押金、RTBA 和 90 天涨租通知：租房前必须知道的维州规则

押金能收多少，法律写死了

维州的 bond（押金）不是房东想收多少收多少。CAV 官方规定：一般不得超过 1 个月租金。想收更高，只有两条路——周租超过 $900，或者 VCAT 曾为这套房产裁定过更高的押金。除此以外都是违规。

「1 个月租金」怎么算？租金按周报价，折算方式是周租 ×52÷12——按这个算法，周租 $400 的房，押金上限约 $1,733，不是中介随口说的两个月折算写法与由此算出的上限金额引自 Tenants Victoria（租客权益组织口径），未直接核到 CAV 原文，引用前请复查 CAV bond 页。

Rooming house（寄宿屋）另有一套：固定期最多 28 天租金，非固定期最多 14 天。

押金进 RTBA，不进房东口袋

这是维州租客最核心的一层保护：所有住宅租赁押金必须交存 RTBA（Residential Tenancies Bond Authority） 集中托管，房东和中介不得自行保管。托管期间这笔钱不属于任何一方，谁也动不了。

这条还顺带防骗：CAV 明确建议把 bond 直接交给 RTBA，而不是打进「房东」的个人账户——假房东卷款的经典剧本，就是让你先转押金到私人账户。

合租还有一条：bond 记名到人。换室友要在 RTBA 做 bond transfer，别私下现金互转——转完你的名字还挂在上面（具体办理流程以 RTBA 官网为准）。

涨租：一年一次，提前 90 天

两条规则要一起记：

微信上一句「下个月起涨 $50」不算数。没有官方表格、没有 90 天，这个涨租通知本身就有问题。

觉得涨得离谱？CAV 提供 rent assessment（租金评估），但有时限：收到涨租通知起 30 天内申请。过了这 30 天，路就窄了。

官方说 $580/周，为什么不是你要付的数

维州政府 Homes Victoria 的 Rental Report（September Quarter 2025）给出大墨尔本周租中位数 $580/周，地区维州 $470/周。这个数常被当成「墨尔本租房要多少钱」的答案，但它答的是另一个问题。

口径有三层要看清：

1. 它是「大墨尔本全部新成交」的中位数——含独立屋、各种卧室数的整租房源。你要租的是单间或床位，压根不在同一个池子里。
2. 它不含学生公寓、寄宿屋、以及合租时分开交多份押金的房源。 这份报告用 RTBA 押金数据反推市场，上述房源天然漏掉——而这恰恰是留学生住得最多的三类。
3. 它有时滞。 最新一期仍是 2025 年 9 月季度按季度节奏 2026 年 3 月、6 月季度本应已发布，上线前复查 DFFH 页面是否更新。

作为对照，SQM Research 截至 2026-07-22 的在线要价（是挂牌要价，不是成交中位数）为所有公寓约 $605.12/周、综合约 $694.49/周。两个数口径不同，别混着用。

把这些数字当市场温度计看，别当预算表用。预算要看你目标区域、目标房型的实时挂牌。

退租拿钱，和拿不回来怎么办

退租时最容易被误导的一点：你自己就能发起退款，不需要等房东「批准」。

流程：在 RTBA Online（rentalbonds.vic.gov.au）发起「Refund bond」申请，系统通知房东和其他共同租客；对方有 14 天提异议。没人提，RTBA 就放款无争议时到账所需工作日，多来源说法不一（从 1 个工作日到 15–20 个工作日），官方口径待核。

真被扣了不服，走这条路：

• 有争议 → bond 冻结 → RDRV 免费调解 → 调解不成上 VCAT → RTBA 按 VCAT 裁定放款。
• RDRV（Rental Dispute Resolution Victoria）是 2025 年起新设的免费服务，电话 1300 01 7378，管押金、赔偿、维修、涨租四类纠纷。驱逐这种复杂事项仍走 VCAT。

调解桌上唯一有用的东西是证据：入住时的 condition report 和你拍的照片。租约开始那几天多按几次快门，一年后就是钱。

另一个时限一并记住：不续约想退租，多数情形至少提前 28 天用 CAV 的《Notice of intention to vacate》表格书面通知，留好送达凭证退租通知期分档较多，28 天为多数情形口径，上线前需按 CAV 原页逐档核对。

今天就做的三件事

1. 翻出租约，算一遍你交的 bond 有没有超过 1 个月租金上限。
2. 搜邮箱找 RTBA 确认函。找不到就今天发邮件问中介要——别拖到退租那天才发现押金从没进过 RTBA。
3. 把 RDRV 的 1300 01 7378 存进通讯录。用不上最好，用得上时你不会想现查。